韓国経済の奥には、中国経済が・・・・

2009.01.22 19:17|アジア経済(韓国、中国)
今日は、ストーカー犬リキのレジェンドを紹介しようと思ったのですが、予定変更です。

恒例の韓国ウォンです。

ウォン

なかなか頑張りますね。

韓国経済は、いつまで持つのかな???

不動産バブルもいよいよ本格的にはじけそうですし・・・

そうそう、私が以前こんな記事を書いたのですが、なんか同じような分析が展開されている座談会の記事を見ました。

「専門家緊急座談会/不動産大暴落は来るか」2008年12月17日
不動産暴落がついに始まった。ソウル南部の江南(カンナム)、龍仁(ヨンイン)など「バブル7」と呼ばれていた地域の地価が2006年末に比べ、半分にまで落ちた。海外のニュースでしか聞いたことのない「不動産大暴落、バブル崩壊」という言葉だったが、韓国国民はもうすっかり馴染んでしまった。果たして今年の不動産市場はどうなるか。ヤン・ゼモ漢陽サイバー大学不動産学科教授と不動産コンサルティング業「REメンバーズ」のコ・ジョンワン社長、2人の専門家がずばり予測する。

テーマ1.地価下落いつまで続くか
ヤン・ゼモ教授:
 不動産暴落が本格化するのはこれからです。地価がある程度安定していた2007年を基準にすると、これから20%以上下落すると思います。
 何よりもグローバル経済が深刻な不況に陥ってしまったことが、一番大きな要因です。今の不動産
暴落は、韓国通貨危機の時代や日本のバブル崩壊とは違って、自国の経済構造によるものでは
ありません。政府がいくら強力に規制し税制を緩和しても、グローバル経済不況の影響で、地価は
容易には回復しません。政府が施せる政策をすべて実行したにもかかわらず、地価が上がらない現状を見ても分かることです。

 地価にバブルが多少あるのは事実です。サムスン経済研究所は2006年11月、家賃、経済成長率、金利などを変数に設定して住宅の内在価値を算出した結果、マンションの価格には32.4%のバブルがあると分析しました。もちろんその時より地価がかなり落ちてきたのですが、バブルが完全にはじけるには、まだ時間が必要です。年収に対する不動産価格の比率(PIR)を見ると、2007年、韓国のPIRは6倍に達し、ソウル市の江南地区では10倍を超えています。米国(2.7倍)、英国(4.1倍)に比べると
PIRの高さがうかがえます。海外よりも高いPIRは、韓国では給料だけでは家を購入できないことを
意味しています。
コ・ジョンワン社長:
 地価が高騰し、バブルが起きたという意見には同意します。しかし、先進国に比べるとまだひどく
ありません。国土海洋部によると1997年から2006年まで10年間、地価は38.4%上昇しただけです。
地価が高騰した江南地区の場合も2000年から2006年の間に90%上がっただけです。ところが、
英エコノミスト誌によると、この期間中にアイルランドは252%、英国は192%、米国は100%以上地価が上がりました。
 ほかのマクロデータと比較してみましょう。1997年から2006年まで韓国の住宅価格の上昇率は
38.4%です。経済成長率は43.6%、物価上昇率は34%、都市部の家計所得の増加率は52.3%でした。
住宅価格の上昇率が経済成長率と都市部の家計所得の増加率よりも低いということです。

ヤン教授:
 政府が出した統計データには落とし穴があります。国土海洋部の統計は住宅全体の価格変動を
測定し、平均価格を出す方式を取っています。これは呼び値を中心に作成されるので、地価が変動
する時期には実体がよくつかめません。この点を考えると外国に比べ、韓国の地価上昇率はかなり
高かったことがうかがえます。

コ社長:
 それではバブル後の不動産価値の下落率を米ドルに換算して考えてみましょう。一時1000ウォンぐらいだったドルの価値が1500ウォンまでに上昇し、江南の地価も40%以上落ちているので、ドルを
基準にしてみると、地価が絶頂期より半分以上も下落したことになります。海外に居住している韓国人が江南の不動産に興味を示し始めたのも、地価が底まで近づいていることを意味します。
2009年もこの流れは止まらないと思いますが、急落というよりは5~10%程度で下落するでしょう。
(続く)
http://business.nikkeibp.co.jp/article/world/20090115/182787/

テーマ2.住宅ローンは今後、家計を脅かすか
ヤン教授:
 何よりも金利が問題です。政策金利の引き下げが、貸出金利の引き下げや家計の負担減少に
つながらないのがとても残念です。返済順位の低い劣後債の発行は、結局、資金調達にかかる
費用が増加するので、持続的な金利上昇を促しかねません。つまり家計の負担は大きくなります。

 今後、住宅ローンが焦げつき、資産デフレが起きた場合、家計は崩壊するでしょう。2006年、
DTI(総負債償還比率)、LTV(総資産有利子負債比率)などの規制により、銀行がローンの焦げつき
比率を抑えたのは、好ましい措置でした。
 しかし、問題はもう1つあります。米国ではLTVが94%に達していますが、韓国はLTVが48.8%に
過ぎないのでリスクが低いとよく言われますが、実際はそうではありません。米国の場合は、サブ
プライムローンによるリスクであり、それは貯蓄銀行のような第2金融機関が担当してきたものです。
韓国も第2金融機関のLTVは70%に達しています。米国よりは低いですが、危険な状態であることに
変わりはありません。

コ社長:
 住宅ローンの焦げつきリスクはそれほど高くありません。家計向け貸し出しは660兆ウォンありますが、この中でノンバンクまで含めた住宅ローンの金額は307兆ウォンです。これは家計負債の半分に
当たります。米国のLTVは94%ですが、韓国は第1、第2金融機関を合わせた比率でも48.8%と、
米国より非常に低いのです。日本もバブルが崩壊する直前にLTVが120%に達していました。

 GDP(国内総生産)に対する住宅ローンの比率を見ても、韓国は32.7%ですが、米国は85%、経済協力開発機構(OECD)加盟国の平均は50%です。第2金融機関の延滞率も6.3%で、米国のサブプライムローンの延滞率(18.2%)の3分の1にとどまっています。もちろん、最近、延滞率が急上昇しているのは注目すべきことです。地価が上昇した2006年に執行された住宅向け貸し出しの満期が、2009年からついに迎えることになるので、不動産焦げつきの雷管になる可能性が高いです。住宅価格が急落すると、担保の価値も下がってしまい、家計が危険な状態にさらされます。

ヤン教授:
 担保価値を評価する方法にも問題があります。第1金融機関は不動産の資産価値を正確に評価していますが、第2金融機関となると何も保証できません。例えば、3億ウォン以上の住宅を持っている場合、通常のLTV基準を超えて、80~90%以上を貸し出してくれるところも多いのが現状です。担保の価値を4億ウォン以上と見なし、貸し出し金額を増やしてくれるのです。
 韓国にしかない制度もよく見てみる必要があります。世界で唯一、「伝貰(チョンセ)」(保証金だけで
家賃を払わないで家を借りられる制度)を持っている韓国の場合、伝貰の保証金が統計に入りません。
しかし、これも実は金融費用に当たります。伝貰資金ローンの規模を考えると、ローンの焦げつきが
もっと大きくなる可能性があります。小規模オフィス、在宅勤務向けのSOHOローンも問題です。LTV制限があるがために専業主婦が事業登録をし、SOHOローンを利用するケースも多々あります。銀行の住宅ローン延滞率は0.5%に過ぎませんが、SOHOローンまで考えると延滞率は1%に達し、2%を超える金融機関も一部にはあります。

テーマ3.政府対策の問題点と未分譲マンションをなくす方法は
コ社長:
 今まで政府が打ち出してきた対策は、実行も遅くて効果もない無用なものだったと言えます。不動産バブルの時に施された規制は撤廃すべきです。家を2つ以上所有している人を対象にした重課、分譲価格の上限などをなくし、江南3区を「投機地域」と見なしている規制もなくす必要があります。
 また、政策をパッケージの形で発表し、追加対策が出るかもしれないという期待感を国民に持たせるのもやめるべきです。市場参加者が未来を予測できるようにし、信頼度を上げなければなりません。
未分譲マンションをなくすためには、未分譲ファンドの資金を大幅に拡大すべきです。地方は、賃貸住宅事業を活性化させるために、税制優遇も増やす必要があります。未分譲が増え、建設会社の倒産が相次ぐと、最悪の場合、公的資金を投入する事態に至る可能性もあります。救済できる企業は早い
段階から手を打った方がいいです。
ヤン教授:
 成績の悪い建設会社を救済する必要はないと思います。最大の問題は、建設会社は何も自己再生
努力をしないのに、国が代わりに解決しようとしていることです。これはモラルハザードを促す行為です。
建設会社が自分から解決策をつくるように誘導すべきです。プロジェクトファイナンシング(PF)に入っている資金だけでも100兆ウォンを超えるので、政府が未分譲の実態を細かく調査し、需要が起きるように税制など規制をなくすべきです。
 宅地供給体系も問題です。現在は土地公社が独占しているので、建設会社が収益を上げにくい構造になっています。これを民間企業と競争させるか、すべてを民間企業に任せて建設会社の負担を軽減させる必要があります。
(完)

・・・・・

このヤン教授の見解は、韓国の不動産バブルの深刻さに迫っていますね。

まあ、今更ですが・・・

ただ、韓国内の国内消費が既に凍て付いた状態になってしまっているにも関わらず、不動産価格が落ちたとはいえ、まだ崩壊の混乱が表面化していないようです。

何故???

う~~~ん、何故だろう??

多分、これを支えているのは、中国資本ですね。

韓国の対日貿易赤字が2008年は3兆円以上になったみたいですが、韓国は、日本に対して一貫して貿易赤字を提供しています。

それもあってなのか、韓国の長短期の債務の貸し手は、日本の金融機関と誤解されています。

実を言うと、半分以上が中国資本のようです。

欧米や日本の割合は、実は結構低いんですね。

これまで何度も取り上げてきましたが、欧米や日本の資本が元になっているハゲタカさんが韓国の市場で稼いでいるようですが、この結果、韓国がデフォルトした場合、どこが損失を貸し倒れになるかというと、中国が最も多くの被害を被りそうですね。

そう、韓国経済の奥には、中国経済が見えるんです、実は。

中国、最近はお金持ち国家という風に評されていますが、この経済構造もまた、とても脆弱なんです。


えっ!!と思われるかもしれませんが・・・・・本当です。

中国経済、ただいま絶賛崩壊中なのですが、13億の人口を抱える巨大市場なので、すぐに回復するという論調が大勢を占めています。

・・・・・

・・・・

・・・

・・



またまた、表面的なイメージだけで・・・・

中国経済が抱えるジレンマこそ、本当に根が深い。

そして、このままで行くと、中国は、世界経済の中心どころか、不毛の荒野になりかねないのです。

この深刻さは、韓国の比ではありません。

いや、まじで・・・・

・・・・・・・

ところで、不毛の荒野といえば、ドバイのバブルが弾けたようですね。

ドバイ、まさに砂上の楼閣として、砂の中に埋もれる運命にあるのか!!

ちなみに、「ありえない!!建設現場の真実」という記事を見つけました。ドバイの建設現場での笑い話ですが、すごいですね、これ。久々に、大受けでした。チョット覗いてみて下さい、受けること必定です(笑)。

なんか、世界中ネタだらけですね。

                        ・・・・・・・・・・今日の徒然でした。


ブログランキングに参加しています。

気に入っていただけましたら、1日1回でいいので、ポチッとクリックお願いします。 

人気ブログランキング ← ここをクリックすると、10ポイントが加算され、このブログの人気ランキングがあがります。
              30位くらいに・・・応援よろしくお願いします。
リキとコテツ
 もしよろしけば、こちらも是非よろしくお願いします。

  FC2ブログランキング 
  ↑も、10位くらいです。 応援よろしくお願いします。


関連記事

タグ:韓国経済 韓国

Comment

非公開コメント

| 2019.11 |
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
お 仕 事

最 近 の 徒 然

ブログ内検索

カ テ ゴ リ ー

カ レ ン ダ ー

プルダウン 降順 昇順 年別

10月 | 2019年11月 | 12月
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30


リンク集

奥の家の絵日記
リンクフリーです。

石ころアートミュージアム

ツイッター

okunoyaをフォローしましょう


リンク

家 主 像

奥の家♂

家主:奥の家♂
1999年7月5日に四国に上陸しました。
巷では、ノストラダムスの大予言で恐怖の大王だの、終末がどうのこうの・・・と話題になっていた、あの月です。
そんな時、リトルカブに乗って、四国に移住の地を求めて彷徨う旅を始めました。

ランキング参加中!!

応援のお願いします!
人気ブログランキングへ 
こちらも是非、ポチッと!


もう一つおまけに!!

FC2ブログランキング


blogram投票ボタン


 


アクセスカウンター

滞在中:

R S S

RSS新着情報


Subscribe with livedoor Reader

時 計

QRコード

QR

最新の画像


P-Clip β版

タグクラウド

ページトップへ