韓国の摩訶不思議な賃貸制度“チョンセ”

2008.10.29 20:38|アジア経済(韓国、中国)
さあ、ここのところ、毎度おなじみの今日のウォンです。

10.29ウォン

朝一で曝下げしたと思ったら、やっぱり戻されて、相変わらず乱高下していました。

でも、40ウォン近く下げて終わったので、ひょっとしたら・・・と思うかもしれません。

どうも問屋がおろさないようで・・・・

外国人投資家、取引終了間際に売り攻勢

以前、こちらの記事で書きましたが、韓国は、ハゲタカファンドに好きなようにあしらわれているようです。

通貨防衛に年金基金を使うなんて、よく国民が黙っていますね。

ハゲタカファンドにどんどん資本を食いつぶされていく様は・・・背筋がぞっとします。

最後は、大企業の資産が食いつぶされるところまで行くのでしょう、きっと・・・

借金で首が回らなくなった人がどんな手でも使ってお金を融通し、破滅して行く姿そのままです。

でも、周囲が見えなくなっているので、破滅するまでは、何処までも“まだ大丈夫”と言い聞かせようとしています。

韓国市場、下落幅は世界の平均

下落幅の平均値にあるなんて、経済の健全性の何の根拠にもならないのに・・・

他国と同じだから、自分も大丈夫という論調は、愚の骨頂です。

まあ、それはさておき、韓国経済の本当の爆弾は、間違いなく不動産バブルです。

今、ユーロがドル以上に暴落していますが、これは、米国以上に過度の不動産バブルになっていたことに起因している部分が大きいのです。

中国もそうですね。

オーストラリアもそうですね。

また、今度紹介しますが、数年前に、北海道のニセコに行った時に見たあのバブルの光景が思い浮かばれます。町中にはオーストラリア人があふれ、北海道の片田舎にとてつもない投機をしていたのを・・・・

そして、これを超えるかもしれないほどの不動産バブルが韓国で起こって、それがまだ本格的に破綻していないでいるのです。

こちらのブログの記事を読むと、その一端が分かると思います。

韓国不動産バブル崩壊寸前?~NEWSWEEK11月5日号+日経新聞10月29日朝刊+ダイヤモンド10月11日号

先日紹介した朝鮮日報の記事で、韓国の不動産ローンの比率は、34%に留まっているとされていました。

(4)膨らむ家庭向け融資

 家庭向け融資の比率が上昇し、景気悪化や不動産バブル崩壊で不良債権化する恐れがあるとの指摘が多い。しかし、家庭向けの住宅ローン融資残高は国内総生産(GDP)の34%にとどまり、不動産ローンの比率が高い米国(71%)、英国(80%)に比べはるかに低水準にあるため、韓国政府は家庭向け融資が問題化しても危機につながるほどではないと断言する。政府はまた、短期融資の比率は30%未満で、10年以上の長期融資が50%以上に増えたため、融資構造も安定化したと判断している。

これを見ると、米国や英国の半分に過ぎず、住宅関連に関しては比較的問題が無いように見えますが、上のブログを見ますと、韓国のGDPに対する家計債務の比率は、70%を超えていることになっています。

そう、米国か、それ以上の借金を韓国の家庭は抱えているのです。

しかし、家計債務の半分以上が不動産関連ではないことになっていますので、後の半分は何なのでしょう?

車?

ブランド品??・・確かに、韓国人も大好きなようです。

海外旅行???・・・・そう言えば、日本の観光地は、今アジア系の観光客でごった返していますね。

教育費????・・・韓国の教育費用は、日本の上を行っていますが・・・

・・・・

ここら辺もあるのでしょうが、実際は、不動産関連のローンが多いのではないかと推測されます。

もちろん、実際に韓国に行ったこともない私の推測なのですが、少し調べてみたら、すごい現実が分かりました。

まず、韓国には、“チョンセ”という賃貸制度があります。

このチョンセですが、大まかに言うと、こんな制度らしいです。

アパート(日本のマンション)とかを賃貸したい時、借主は、家主に対して、チョンセ金というのを払います。その額は、大凡そのアパートの価格の5割から7割が相場らしいです。たとえば、5千万円の物件を賃貸するには、2千5百万円~3千5百万円の現金を家主に渡すのです。そう、現金なのです。
そして、このお金を払うことで、借主は、そのアパートを家賃を払うことなく借りることができます。日本では、月々一定額の家賃を払いますが、チョンセの場合は、それが一切ないのです。
では、チョンセ金が家賃の前払いかというと、そうではありません。この現金は、家主に支払うのではなく、所謂保証金のようなもので、賃貸契約が終わった後は、全額返却してくれます。通常、2年間契約で更新していくそうなので、理論的には、2年間家主に賃貸料を払うことなく、無料でアパートを借りられるわけです。
このチョンセ金は、不動産相場に連動することが多いそうで、2年後にそのアパートの評価額が上がれば追加のチョンセ金が要求されることもあり、そうした事情から、韓国ではとても引っ越しが多いのだそうです。

韓国の首都のソウルの6割が賃貸住宅で、そのうちの7割ぐらいがこのチョンセ制度で賃貸されているそうなので、これが韓国の一般的な賃貸制度と言えるでしょう。
(この制度の他にも、日本と同じような家賃制度のウォルセというのもあるそうです。)

韓国の賃貸情報

この制度だと、チョンセ金に相当する現金を有していれば、永遠に無料でアパートを借り続けることができるのです。

一見すると、借主にとってなんとも素晴らしい制度のように映ります。

・・・・

でも、実はこれこそがとても恐ろしい制度であり、最大の爆弾だと思われます。

・・・・・

そもそも、実質無料で借りられるというのがおかし過ぎます。

家主は、何処から家賃収入に相当する金額を得ているのか?

まあ、ここら辺は、感のいい方でしたら、すぐに分かると思います。

という所で、続きは明日です。

                       ・・・・・・・・・・今日の徒然でした。


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1999年7月5日に四国に上陸しました。
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そんな時、リトルカブに乗って、四国に移住の地を求めて彷徨う旅を始めました。

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