チョンセ・・・崩壊??

2011.04.07 07:49|アジア経済(韓国、中国)
なんか、ずっと原発の話ばかりしていました。

なんか、堂々巡りみたいになってきたような気もしないではないですが、この問題もまた、人類の生き方そのものを問いていると思います。

ところで、今回の大震災で、日本経済ばかりでなく、世界経済もどう動くのか・・・・不確定要素が増えました。

とりわけ、原発事故は、かなり左右すると思われます。

中国の不動産バブルが弾けるのが早まるのか遅れるのか?

ただ、いよいよ怪しいです。

中国よりも先に、周辺の韓国の方が先に崩壊の口火を切る可能性が高いと以前書きましたが、いよいよ怪しいようです。

そう、驚愕の賃貸制度であるチョンセがまかり通っていた韓国ですが、いよいよ崩壊してきたようです。

住宅事情:「全て家賃方式になる可能性も」
住宅価格足踏みで売買による差額も期待できず、貸し手は家賃収入に注目

ベビーブーム世代が退職する2030年には、1人世帯が全世帯の52%に

 今月2日、麻浦区桃花洞にあるH不動産仲介会社の事務所に取材した。住商複合ビルの1階にあるこの店の壁には、20件以上の物件案内が張られていた。しかしその中に、伝貰(チョンセ・高額の保証金を預ければ、その運用益で家賃負担が不要となる韓国独特の賃貸制度)物件は見あたらない。「保証金1億ウォン(約774万円)/家賃100万ウォン(約7万7400円)」のように、どれも「保証金付きで毎月の家賃がいくら」という保証付き月貰(ウォルセ=敷金と毎月の家賃を支払う賃貸住宅)の物件ばかりだ。社長のLさんは「以前は伝貰物件ばかりだったが、最近の大家は毎月の家賃を支払ってくれる借り手を求めているようだ」と述べた。

 韓国で住宅を貸し借りする場合、伝貰制度は過去半世紀以上にわたり中心的なシステムとして機能してきた。これは海外ではほとんど見られない韓国独自の仕組みだが、どうやら近い将来には消え去りそうだ。専門家は「5年、あるいは10年以内に完全に姿を消すことはないにしても、徐々に減少して最終的に消滅するのは間違いない」と予想している。これは政府による政策の影響というよりも、市場での需要と供給により生まれてきた制度であるため、その存続も最終的には市場が決めるというのが大方の見方だ。

 ソウル市政開発研究院のパク・ウンチョル副研究委員は「住宅の所有形態を基準に見ると、持ち家の割合は今年の時点で47%ほどだ。これは諸外国と大きな差はないはずだ。しかし伝貰は28%から27%へと少しずつだが減っており、毎月家賃を支払う形態は25%から26%へと増加してきている。2020年になるとこれは伝貰の2倍に達すると予想されているが、それは賃貸住宅市場で伝貰が有名無実となり、最終的には消え去ることを意味している」と述べた。

■住宅価格の低迷、低金利、高齢化が賃貸システムにおける構造変化の原因

 賃貸住宅市場で伝貰が好まれた理由は、金融市場が未成熟だったことと大きな関係がある。資金を確保したくても通常は難しかったため、住宅の所有者は伝貰の保証金でまとまった現金を手にしていた。借り手も安い費用で1軒の住宅を長期にわたり安心して借りることができ、またマイホーム購入に向けた資金の元手にもなっていたため、双方にとって満足行く仕組みだったのだ。建設産業戦略研究所のキム・ソンドク所長は「預金金利と貸付金利の差が8%から9%と大きく、また現金を持つことが非常に重要だった時代には、大家は伝貰の保証金を活用して収益率の高い投資先に資金を振り向けることができた。また08年の金融危機当時も、伝貰価格は住宅価格の30%から40%を占めていたため、金融費用を抑えて住宅価格の暴落を防ぐ機能も果たした」と語る。

 ところが09年以降になると、住宅価格の上昇が止まって売買差額による収益が期待できなくなり、また低金利も定着してしまった。そのため、賃貸住宅の契約形態が伝貰から毎月の家賃形式へと急速に変化していったのだ。建国大学不動産都市研究院の調査によると、ここ2年間の住宅価格上昇率はマイナス1.1%からプラス3.3%の間を行き来しており、これは過去25年間(1987年から2011年)の平均上昇率(年間4.1%)を下回っていることが分かった。新韓銀行ギャラリアパレス支店のコ・ジュンソク支店長は「伝貰保証金として2億ウォン(約1500万円)や3億ウォン(約2300万円)を手にしても、最近は適当な投資先も見あたらない。そのため銀行預金よりも2%から3%ほど高い収益が期待できる毎月の家賃収入が、より好まれる傾向が出てきた」と語る。

 1955年から63年の間に生まれたベビーブーム世代の退職も徐々に始まっている。そのため、それに伴った高齢化社会への突入と、1人あるいは2人世帯の増加による人口構造の変化も、月貰形式への転換を後押ししている。統計庁によると、韓国の人口は2018年に4934万人とピークを記録し、その後は減少が予想されているが、一方で1人あるいは2人世帯は、2030年には52%にまで増加すると見込まれている。ソウル市の人口も同様で、1990年に1059万人を記録してから2005年には976万人にまで減少したが、1人世帯の割合は逆に20.4%にまで上昇した。未来エセット不動産研究所のチェ・ソンホ研究員は「貸し手が多数の不動産を所有する場合、退職して現金収入が減れば、安定した家賃収入を手にしようとするのは当然のことだ」と予想した。

住宅事情:韓国版サブプライム問題で懸念の声
ローン地獄続出
 ソウル市麻浦区で飲食店を経営するパクさん(46)は、2008年に3億5000万ウォン(現在のレートで約2710万円、以下同じ)のマンションを購入し、その際に銀行で2億ウォン(約1500万円)のローンを組んだ。3年間は利子だけを支払い、その後5年間は元金と利子を同時に返済するという条件だった。当時、パクさんの月収は600万ウォン(約47万円)ほど。月110万ウォン(約8万5200円)の利子は十分に支払うことができた。パクさんは将来的にマンション価格は上昇すると予想し、適切な時期に売却すればよいと考えていたという。

 ところがリーマンショック後に状況は一変し、見込みはことごとく外れた。まず、毎月の収入が400万ウォン(約31万円)に減少した。2人の子どもの学費さえままならなくなったパクさんは、マンションを売却してローンを返済しようとした。しかし、マンション価格が3000万ウォン(約232万円)ほど下落していた上に、買い手もつかなかった。そうこうしているうちに3年が過ぎ、今年からは利子だけでなく元金も返済しなければならなくなったため、毎月の返済額は370万ウォン(約28万6600円)にまで膨れ上がった。パクさんは「毎月銀行にローンを返済すると、生活費も残らない。今後5年はこのままの生活が続くと考えると、目の前が真っ暗になる」と言ってため息をついた。

■サラリーマンの3割「自分はハウスプア」

 マイホームを所有してはいるが、貧困から抜け出せない、いわゆる「ハウスプア」と呼ばれる世帯が形成されている。昨年、ジョブコリア社がサラリーマン481人を対象にアンケート調査を行ったところ、10人中3人に当たる29.9%が自らをハウスプアと考えていることが分かった。ハウスプアたちは、毎月のローン返済額が所得の23%を占めるという。

 主婦のチョンさん(32)は2008年、銀行で1億7000万ウォン(約1315万円)の30年ローンを組んでマンションを購入した。最初の3年は利子だけを支払っていたが、今は毎月105万ウォン(約8万1300円)を銀行に返済している。これは、収入の3分の1に当たる額だ。チョンさんは「貯蓄など夢のような話だ。実家から毎月50万ウォン(約3万8700円)の支援を受けているが、これがないと生活も成り立たない」と語る。

 ハウスプアの数がどれだけになるかを示す資料はない。しかし、今後増え続けることだけは間違いなさそうだ。その原因は何よりもまず、住宅価格が以前のように上がらないことにある。自営業を営むキムさん(45)は、2007年にソウル市竜山区に住商複合マンションを購入した。価格は15億ウォン(約1億1600万円)で、銀行から6億ウォン(約4600万円)の融資を受けた。ところが翌年に起こったリーマンショックの影響で、キムさんは利子も支払えなくなり、昨年4月にこのマンションは銀行によって競売にかけられた。鑑定価格は15億5000万ウォン(約1億2000万円)だったが、3回の競売でも買い手がつかず、昨年やっと10億5000万ウォン(約8132万円)で落札された。マンション価格の下落と利子を合わせて、キムさんは5億ウォン(約3900万円)以上の損失を被った。

■ハウスプアは今後も増加

 韓国でハウスプアが続出しているのには幾つかの原因が考えられる。まずは財テクを行うに当たり、不動産に全てを振り向けるという行動パターンだ。韓国の一般家庭が保有する資産のうち、不動産が占める割合は平均で79.6%に達し、これは米国や日本の2倍だ。また、これに無理なローンが絡んでいるのは言うまでもない。

 ローンの形態も問題だ。金融監督院によると、現在、韓国では住宅担保融資が350兆ウォン(約27兆円)に達しており、そのうち据置期間にあるものは昨年の時点で84%を占めているという。この期間が過ぎれば、当然、元金も同時に返済しなければならず、家計の負担は今の3倍から4倍へと一気に膨れ上がる。韓国の各銀行は2008年のリーマンショック直後、据置期間を2年から5年へと相次いで延長したが、このとき延長されたものが今年から来年にかけて一気に期限を迎える。

 住宅担保融資の92%が変動金利となっていることも問題だ。この割合は米国(26%)や日本(20%)に比べて非常に高い。金利が上昇しても銀行にとっては特に問題ないが、融資を受けている側は全ての負担を負わなければならない。国民銀行不動産チームのパク・ハプス氏は「現在の貸出金利は5%ほどで推移しているが、これが7.5%を上回るようになれば、利子を負担できなくなり、マンションを売りに出すケースが一気に続出するだろう」と予想している。

 しかし融資競争を繰り広げている銀行は、利子だけを返済する据置期間が過ぎた他行の顧客を引き抜く競争にも力を入れている。金融監督院のある関係者は「取引銀行を乗り換えない場合、ハウスプアのローンは一気に焦げ付いてしまう。そのため取引銀行の乗り換えをしないよう顧客に求めることはできない」と語る。2003年にクレジットカードをめぐる混乱が続いていた当時、カード各社は損失覚悟で利用者をたらい回しし、破綻をくい止めた。今は当時の状況とよく似ている。

 金融委員会金融政策課のキム・テヒョン課長は「家計への衝撃を和らげるソフトランディングの方法がないか、今も頭を痛めている」と述べた。

■ハウスプア

 マイホームを購入しながら、そのローン返済の負担で逆に貧困に陥る人たちのことを指す言葉。ハウスプアたちはそのほとんどが、住宅価格が右肩上がりの時代に無理なローンを組んで自宅を購入している。しかしその後、住宅価格は下落したが金利は逆に上がったため、資産価値の下落と金利負担という二重の苦しみにあえいでいる。

孫振碩(ソン・ジンソク)記者

朝鮮日報/朝鮮日報日本語版


今回の原発事故で、原発推進が滞り、それを見越した投機筋が原油に資金を投入すれば・・・・一気に原油価格は高騰します。

原油が高騰すれば、インフレが加速し・・・・

う~~ん、経済的な衝撃が追い討ちを掛けるように襲ってくることになるのかな?

・・・・・・・・今日の徒然でした。


奥の家の嫁日記



ブログランキングに参加しています。

気に入っていただけましたら、1日1回でいいので、ポチッとクリックお願いします。 

人気ブログランキングへ ← ここをクリックすると、10ポイントが加算され、このブログの人気ランキングがあがります。
   8位くらいに・・・応援よろしくお願いします。
リキとコテツ
 もしよろしけば、こちらも是非よろしくお願いします。

  FC2ブログランキング 
  ↑ も、50位くらいです。 応援よろしくお願いします。
関連記事

Comment

非公開コメント

Trackback


この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

「光速」収益不動産投資成功法

手取り30万円の普通のサラリーマンが、たった5ヶ月でリタイアできた。収益アパート投資で設ける!不動産投資方法の極意をお教えします。

1日20分の勉強でTOEIC980点を獲得してしまった!

たった1日20分の勉強で英語がグングン身につく英語勉強法の秘密を知りたくありませんか?
| 2019.11 |
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
お 仕 事

最 近 の 徒 然

ブログ内検索

カ テ ゴ リ ー

カ レ ン ダ ー

プルダウン 降順 昇順 年別

10月 | 2019年11月 | 12月
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30


リンク集

奥の家の絵日記
リンクフリーです。

石ころアートミュージアム

ツイッター

okunoyaをフォローしましょう


リンク

家 主 像

奥の家♂

家主:奥の家♂
1999年7月5日に四国に上陸しました。
巷では、ノストラダムスの大予言で恐怖の大王だの、終末がどうのこうの・・・と話題になっていた、あの月です。
そんな時、リトルカブに乗って、四国に移住の地を求めて彷徨う旅を始めました。

ランキング参加中!!

応援のお願いします!
人気ブログランキングへ 
こちらも是非、ポチッと!


もう一つおまけに!!

FC2ブログランキング


blogram投票ボタン


 


アクセスカウンター

滞在中:

R S S

RSS新着情報


Subscribe with livedoor Reader

時 計

QRコード

QR

最新の画像


P-Clip β版

タグクラウド

ページトップへ