自宅は資産ですか、負債ですか?その5

2010.11.28 01:14|経済
最近、どうも隔日更新になりつつあります。

奥さんを見習って、時間の使い方をもっと効率よくしないといけませんね。

ここのところ、気候が良いので野外作業に精を出していて、なかなか体力が夜まで持続しない上、我が家の雑食系4歳児が襲い掛かってくるので、どうもブログまで時間が回らない。

一応、私の心の中では、家に在宅できている時は、夜の7時から9時ぐらいまでは、子供のお相手をしようと覚悟は決めているので、ここまでは計算内なのですが、ここのところ、9時就寝がどうも上手く行かなくって、やれこれしている間に、睡魔に襲われてしまいます。

だいたい私が机に向かっていると、私の横に座るか、ひざの上に座るかしているので、一緒に何かをしています。

最近は、文字を書くことに興味を持ち始めましたね。

もうそろそろ、ひらがな学習でも始めるかな?とも思うのですが、さて・・・・

本題に入りますが、と言っても、書き留めておきたいことが色々で、どれにするかな?

EU経済がかなりきな臭いようですし、韓国と北朝鮮もきな臭いし、中国は燃え上がりそうですし・・・

まあ、やっぱり予告通り「自宅は資産ですか、負債ですか?その4」の続きにします。

この記事について取り上げている途中でした。

賃貸派に“住宅難民”リスク

この突っ込みどころ満載の記事ですが、さらにこれ・・・

賃貸派の多くは、減り続ける人口に対して現状の住宅物件が過剰になるとの判断から、今後も借り続けようという行動に走っている。ところが、現状の賃貸物件が将来も存続するとは限らない。賃貸収入が減って採算が割れれば、大家も破綻するしかなく、マーケットの縮小とともに賃貸物件の数もどんどん減っていくからだ。

これは、今のデフレ状況を見て・・・そう思うのでしょうか?

供給と需要のバランスが供給過多になるとどうなるのか?

確かに、淘汰はされます。

が、その前に、猛烈な価格競争が起こります。

今のデフレ・・・まさにこれですね。

価格競争の行き着く先に破綻があるのであって、たとえ市場の縮小と共に平穏に淘汰される訳ではないのです。

しかも、モノは不動産なのです。

そう、不動な資産なのです。

一度建てたら、何十年かは建て替えることが無いことを前提している商品なのです。

どういうことかというと、たとえ大家が破綻したとしても、その破綻した物件は、競売にかけられるなり、転売されるなりして、新たな大家へと所有権が移転します。

そして、その大家は、当然ですが、採算が取れると見込める金額で購入しますので、それだけ安値となります。

その安値の投資資金を回収して利益が出る家賃設定・・・すなわち、家賃は下落します。

会社が倒産しても、清算される場合、再生される場合がありますね。

最近、再上場したGMなどは、後者です。

清算とは、事業そのものを停止して、試算をすべて現金化するなりして、債権者に分配することです。

もう事業そのものは跡形も無くなります。

マンションや一戸建て住宅の場合はどうでしょう?

建物を取り壊して、土地を更地にして・・という選択肢もありますが、これは、条件が限られます。

敷地面積の広い一戸建て住宅などが、取り壊され、細かく区画し直され、複数の建売物件として売り出される・・・そうすることで、利益が出る。

これなどが代表的な事例でしょうか?

では、この建売物件がもし売りに出されたらどうでしょう?

もう、この手は使えませんね。

築年数が浅ければ、建物を建て替えるよりも、リフォームするなどして、そのまま転売して現金化を試みる以外に道はありません。

つまり、不動産そのものは、たとえ大家が破綻しても、そうそうは減らないのです。

しかも、建物は、必ず経年劣化していきます。

塩漬けにすることは、毎年損失を出し続けているようなものなのです。

そして、家は、人が住まなくなると、途端に寂れます。

とすると・・・大家が変わるだけで、賃貸事業そのものは継続されることになる場合が多いということになるでしょう。

固定資産は、だから厄介だし、取り扱いが難しいのです。

今、藻谷浩介さんの本が売れているようですが、人口の増減は、住宅需要に直結しています。

30年ローンを組める時期というのは限られるので、団塊世代と団塊ジュニア世代が大きな山で、その時期に、大量の住宅が供給されています。

今、団塊ジュニア世代のピークが終わりを迎えているので、住宅需要は、下降線を辿るでしょう。

今の新築マンションも、30年後は、築30年です。

30年後に、住宅の需給のバランスはどうなっているのか?

問題は、これなのです。

ちなみに、だから賃貸がいいよ、と言っている訳ではありませんので、アシカラズ。

賃貸が良いか、購入が良いか・・・これは、あくまでもケース・バイ・ケースです。

ということで、その6に続く・・・

・・・・・・・・今日の徒然でした。


奥の家の嫁日記



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家主:奥の家♂
1999年7月5日に四国に上陸しました。
巷では、ノストラダムスの大予言で恐怖の大王だの、終末がどうのこうの・・・と話題になっていた、あの月です。
そんな時、リトルカブに乗って、四国に移住の地を求めて彷徨う旅を始めました。

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