中国の不動産バブルは、必ず弾けます。

2010.04.26 02:30|アジア経済(韓国、中国)
さて、中国の不動産バブルについてですが、マスコミの取り上げ方では、建前上だと思いますが、バブルの“懸念”が高まっているとなっていますが、もう明らかにバブルです。

それも、とてつもない深刻さです。

大都市の住宅価格は世帯所得の50倍 深刻化する不動産バブル=中国シンクタンク

 【大紀元日本4月25日】中国の政府系シンクタンク、中国国際経済交流センター(CCIEE)は21日、北京で開かれた経済情勢分析会議で、中国の家庭収入に対する住宅取得価格比は、発展途上国の3~6倍の平均値に対して、すでに15倍に達し、北京などの大都市では50倍を超えたと発表した。同機関は、深刻化する不動産バブルがすでに中国経済全体に大きなリスクを負わせていると指摘する。
 この見解は、同センターの王軍研究員が第9回「経済毎月談」(同センター主催)で2010年第1四半期の経済情勢について分析した際に明らかにしたもの。
 同研究員によると、中国の不動産購入の目的は、居住用と投資用の二通りある。世界銀行の基準によると、居住用住宅の適正価格は先進国で世帯所得の1・8~5・5倍、発展途上国で3~6倍であるのに対し、中国では15倍。北京・上海・広州などの大都市では50倍を越え、深刻なバブルにあると指摘する。
 投資用不動産の適正価格は、取得価額と1ヶ月の賃貸価格との比較で量られる。近年、不動産取得価格は賃貸価格の400倍、大都市では1000倍に達し、国際的警戒ラインである200倍をはるかに超えているという。
 王研究員は、「不動産バブルの最大の危険は、クレジットバブルと資産価格バブルが入り混じり、互いを助長するところにある。中国の不動産バブルはすでに経済問題から社会問題へと変化した」と指摘している。
 また、王研究員は、政府は今ジレンマに陥っていると分析する。「バブルをコントロールしないと、局面は収拾がつかず、中国経済に致命的な打撃を与え、最悪の場合は中国式の金融危機を引き起こしかねない。しかし、対策が行き過ぎると、不動産価格が下落し、全体の経済に支障をきたす恐れがある」と話す。
 日増しに深刻化する不動産バブルに、政府は相次ぎ政策を発表している。17日、3軒目以降の物件購入に際しては貸付を停止すると発表したが、投資用に購入された住宅が大量に投売りされるなど混乱が続いている。


日本のバブルなどは、全く比較になりません。

世帯所得の50倍・・・・そう、一生働いても、住宅は購入できないのです。

それでも、購入が殺到している。

これは、転売して差益で稼ごうという目的の購入に他なりません。

そう、バブル特有の行動原理です。

不動産価格の高い安いを判断する時、価格推移曲線や経済成長率や人口推移などを主要なデータと考えられることが多いですが、これは危険です。

確かに、重要なデータではありますが、もっと根底に置かなければならない基準があります。

それは、購入の行動心理です。

中国を見ても、経済データだけから見ると、バブルかもしれない急激な上げだけれど、経済成長率も人口の多さから言っても、まだまだ価格が上がってもおかしくない・・・・こういう風に見えなくも無い。

でも、本当に重要なのは、こういうデータではないと思います。

むしろ、購入者たちがどういう購入心理を有しているのか、これなのです。

不動産を購入して、そこで事業収益を上げようという心理ならば、これは極めて正常ですが、不動産を使うことなく転売をして差益を得ようとする心理ならば、危険です。

そう、こういう心理を有している人に牽引されて不動産価格が上昇しているのならば、これは、紛れも無いバブルであり、いずれ弾け飛びます。

北京オフィスビル、空室率50%に バブル崩壊間近か

中国各地で「空城」続出 09年の景気回復、資産バブルの上にたなびく蜃気楼か

という感じのようです。

では、中国の不動産には、将来、本当にその上昇分だけ事業利益を生み出すだけの可能性を秘めているのでしょうか?

成長可能性はもちろん秘めていますが、これだけの急激な不動産価格の上昇は、これもまた、実態に即していません。

例えば、ここには、中国ならではの事情も加味されます。

そもそも社会主義国家の中国の場合、土地の個人所有が禁止されていますので、不動産の購入とは、日本で言う所の定期借地権付住宅のことです。

中国不動産投資:「土地使用権」について振り返る

50年の定期借地権を購入したら、50年後には中国政府に返還しないといけないのです。

つまり、どういうことかというと、中国の土地は、減価償却をしないといけない資産なのです。

日本の場合は、土地を購入すると、建物は減価償却されますが、土地はされません。

土地は、買った値段のまま資産として計上され続け、その土地が売却された時、その差額が損益となって計上されるのです。

中国の場合は、不動産を購入しても、建物はもとより、土地もまたその価値が時間と共にどんどん減って行くのです。

住宅価格が世帯所得の50倍で、もし50年の定期借地権ならば、その世帯の年間所得をすべて住居の賃貸料としてつぎ込んでいるようなものです。

あり得ません。

また、これもよく言われることですね。

中国の建物、平均寿命は30年

ちょっと引用すると・・・

「 中国の民用建築設計基準では、重要建築や高層建築の主体構造の耐久年数は100年、一般建築は50~100年となっているが、実態はこうした規定とはかけ離れているようである。
 その原因は、設計基準の軽視、設計の欠陥、“偸工減料”などで、建築寿命が「50年は稀、30年は普通」という状況が常態化しているのである。日本では鉄筋コンクリートのマンションの寿命は80~100年と言われているので、都市部の中国人のほとんどが住むマンションの寿命と比べるとその差は歴然である。


これも極めて深刻な問題です。

30年しかもたない(多分、その前に何度も大規模な回収をしないといけないのでしょう)とすると、たとえ50年の定期借地権があっても、建て替える頃には、土地の使用権があと20年しか残っていないのです。

これで建て替えをする人はいないでしょう。

定期借地権の延長をして、終の棲家になれるぐらいの期間を確保しなければ、誰も購入しようとは思わないでしょう。

あの中国政府が、20年後に速やかに延長してくれるとはとても思えませんから・・・

つまり、20年も経てば、資産価値などあってないに等しいものとなってしまうのです。

こんな減価率の高い資産に対して、空き室で塩漬けにして保持しているのです。

もう、尋常ではありません。

しかし、見かけ上の含み益は膨大に膨らんでいますから、にわか資産家が沢山誕生し、ただいま贅沢三昧をしているわけです。

中国の不動産バブルは、必ず弾けます。

問題は、いつ弾けるか、なのです。

こんな予想もありますね。

中国のバブル経済、上海万博後に崩壊?=仏経済紙

もし不動産バブルが弾けたら、資産が激減し、負債だけが残ります。

そう、猛烈な負債があるわけです。

地方の負債隠し対GDP比96%に 2012年、中国に金融危機のリスク=米研究者

この記事については、また次回にでも・・・

・・・・・・・・今日の徒然でした。


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1999年7月5日に四国に上陸しました。
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そんな時、リトルカブに乗って、四国に移住の地を求めて彷徨う旅を始めました。

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