韓国の摩訶不思議な賃貸制度“チョンセ”

2008.10.29 20:38|アジア経済(韓国、中国)
さあ、ここのところ、毎度おなじみの今日のウォンです。

10.29ウォン

朝一で曝下げしたと思ったら、やっぱり戻されて、相変わらず乱高下していました。

でも、40ウォン近く下げて終わったので、ひょっとしたら・・・と思うかもしれません。

どうも問屋がおろさないようで・・・・

外国人投資家、取引終了間際に売り攻勢

以前、こちらの記事で書きましたが、韓国は、ハゲタカファンドに好きなようにあしらわれているようです。

通貨防衛に年金基金を使うなんて、よく国民が黙っていますね。

ハゲタカファンドにどんどん資本を食いつぶされていく様は・・・背筋がぞっとします。

最後は、大企業の資産が食いつぶされるところまで行くのでしょう、きっと・・・

借金で首が回らなくなった人がどんな手でも使ってお金を融通し、破滅して行く姿そのままです。

でも、周囲が見えなくなっているので、破滅するまでは、何処までも“まだ大丈夫”と言い聞かせようとしています。

韓国市場、下落幅は世界の平均

下落幅の平均値にあるなんて、経済の健全性の何の根拠にもならないのに・・・

他国と同じだから、自分も大丈夫という論調は、愚の骨頂です。

まあ、それはさておき、韓国経済の本当の爆弾は、間違いなく不動産バブルです。

今、ユーロがドル以上に暴落していますが、これは、米国以上に過度の不動産バブルになっていたことに起因している部分が大きいのです。

中国もそうですね。

オーストラリアもそうですね。

また、今度紹介しますが、数年前に、北海道のニセコに行った時に見たあのバブルの光景が思い浮かばれます。町中にはオーストラリア人があふれ、北海道の片田舎にとてつもない投機をしていたのを・・・・

そして、これを超えるかもしれないほどの不動産バブルが韓国で起こって、それがまだ本格的に破綻していないでいるのです。

こちらのブログの記事を読むと、その一端が分かると思います。

韓国不動産バブル崩壊寸前?~NEWSWEEK11月5日号+日経新聞10月29日朝刊+ダイヤモンド10月11日号

先日紹介した朝鮮日報の記事で、韓国の不動産ローンの比率は、34%に留まっているとされていました。

(4)膨らむ家庭向け融資

 家庭向け融資の比率が上昇し、景気悪化や不動産バブル崩壊で不良債権化する恐れがあるとの指摘が多い。しかし、家庭向けの住宅ローン融資残高は国内総生産(GDP)の34%にとどまり、不動産ローンの比率が高い米国(71%)、英国(80%)に比べはるかに低水準にあるため、韓国政府は家庭向け融資が問題化しても危機につながるほどではないと断言する。政府はまた、短期融資の比率は30%未満で、10年以上の長期融資が50%以上に増えたため、融資構造も安定化したと判断している。

これを見ると、米国や英国の半分に過ぎず、住宅関連に関しては比較的問題が無いように見えますが、上のブログを見ますと、韓国のGDPに対する家計債務の比率は、70%を超えていることになっています。

そう、米国か、それ以上の借金を韓国の家庭は抱えているのです。

しかし、家計債務の半分以上が不動産関連ではないことになっていますので、後の半分は何なのでしょう?

車?

ブランド品??・・確かに、韓国人も大好きなようです。

海外旅行???・・・・そう言えば、日本の観光地は、今アジア系の観光客でごった返していますね。

教育費????・・・韓国の教育費用は、日本の上を行っていますが・・・

・・・・

ここら辺もあるのでしょうが、実際は、不動産関連のローンが多いのではないかと推測されます。

もちろん、実際に韓国に行ったこともない私の推測なのですが、少し調べてみたら、すごい現実が分かりました。

まず、韓国には、“チョンセ”という賃貸制度があります。

このチョンセですが、大まかに言うと、こんな制度らしいです。

アパート(日本のマンション)とかを賃貸したい時、借主は、家主に対して、チョンセ金というのを払います。その額は、大凡そのアパートの価格の5割から7割が相場らしいです。たとえば、5千万円の物件を賃貸するには、2千5百万円~3千5百万円の現金を家主に渡すのです。そう、現金なのです。
そして、このお金を払うことで、借主は、そのアパートを家賃を払うことなく借りることができます。日本では、月々一定額の家賃を払いますが、チョンセの場合は、それが一切ないのです。
では、チョンセ金が家賃の前払いかというと、そうではありません。この現金は、家主に支払うのではなく、所謂保証金のようなもので、賃貸契約が終わった後は、全額返却してくれます。通常、2年間契約で更新していくそうなので、理論的には、2年間家主に賃貸料を払うことなく、無料でアパートを借りられるわけです。
このチョンセ金は、不動産相場に連動することが多いそうで、2年後にそのアパートの評価額が上がれば追加のチョンセ金が要求されることもあり、そうした事情から、韓国ではとても引っ越しが多いのだそうです。

韓国の首都のソウルの6割が賃貸住宅で、そのうちの7割ぐらいがこのチョンセ制度で賃貸されているそうなので、これが韓国の一般的な賃貸制度と言えるでしょう。
(この制度の他にも、日本と同じような家賃制度のウォルセというのもあるそうです。)

韓国の賃貸情報

この制度だと、チョンセ金に相当する現金を有していれば、永遠に無料でアパートを借り続けることができるのです。

一見すると、借主にとってなんとも素晴らしい制度のように映ります。

・・・・

でも、実はこれこそがとても恐ろしい制度であり、最大の爆弾だと思われます。

・・・・・

そもそも、実質無料で借りられるというのがおかし過ぎます。

家主は、何処から家賃収入に相当する金額を得ているのか?

まあ、ここら辺は、感のいい方でしたら、すぐに分かると思います。

という所で、続きは明日です。

                       ・・・・・・・・・・今日の徒然でした。


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タグ:韓国経済 韓国

日本は、ちょっと悲観的過ぎます。

2008.10.29 00:25|社会情勢
今日も、韓国ウォンは上げ下げしていました。

10.28ウォン

さすがジェットコースター通貨ウォンです。

相当な為替介入がされているみたいですね。

どうも、国民年金を担保にしてドル融資を受けて、それを資金源にしているようですが・・・

そうそう、前回の続きですね。

と行きたいところですが、日本の株もなかなか乱高下しているので、今日はそちらの方を・・・

日本は日本で、本当におかしいというかなんというか・・・

まず、株価が7000円台を割って下落して、もうこの世の終わりのような報道がされていて、日本人は、なんと悲観的な国民性を持っているのでしょう。

ここら辺は、もうデフォルトへ真っ逆さまに落ちそうにも関わらず、なんとも強気な韓国を見習った方がいいのかもしれない(笑)。

まあ、よく言えば、石橋を叩いて渡る慎重な国民性となるのでしょうが、数字上の株価の下落だけを根拠に、日本経済の破綻を騒ぐのはどうかと思います。

まず、一時的な株安になるのは、そんなに不思議なことなのでしょうか?

私も経済の専門家ではないので、底の浅い分析をしているのかもしれませんが、今世界で行われているのは、バブル経済の崩壊で、フェイクマネーと呼ばれるあぶく銭が急速に喪失しているわけです。

いわゆる、信用(デリバディブ)取引の部分が急速に収縮しているわけです。

こんな中、円は独歩高にあります。

最初は、アメリカ発の金融危機なので、ドルが急速に落ち込むと思われましたが、実際には、アメリカ以上に世界中がバブルに覆われていて、アメリカドルよりもユーロとかアジア通貨とかの方が落ち込みが激しく、相対的にドルが上げっているような状況になっています。

そんな中で、円だけがドルだけでなく、すべての通貨に対して高くなっているのです。

これってどういうことかというと・・・・

投機的に使われていた資金の現金化を急ぐ世界の投資家たちは、日本円が一番安全だと考え、そこに避難しているということです。

あらゆる通貨に対して、円は買われているので、独歩高になっているのです。

じゃ、なんで東証の株が安くなるのか?

それは、円を現金で持っておくのが一番運用益があがるからです。

外国人投資家からすれば、円は自分たち資金の避難場所なのであり、いずれは日本市場の外に持ち出して、それを使って行かなければなりません。

貿易が縮小しても、必要な資源や商品は日々出て来るのであって、それを自国に流通させるには、自国通貨に換金しなければならないわけですから・・・

そう考えた時、とりあえず手持ちの資金を目減りしない(あわよくば、運用益が出る)ようにするには、円を現金で持っているのと、日本株で持っておくのと、どちらが運用に有利だと思いますか?

間違いなく、前者です。

消費が落ち込むことが明らかな現在の状況では、たとえどんな盤石な経営基盤を持っていても、企業業績が悪化するのは目に見えています。

とするならば、円を現金で保管し、その後の為替益を狙う方が安全確実です。

だから、円高株安となるのではないでしょうか?

その証拠に、今日の市場で、円安に触れると、それに呼応して、株価は反転しました。

なぜ円安に触れたのかは、G8の声明の効果か、それとも為替介入があったのか、定かではありません。

でも、株価が円の為替レートにリンクしていることは間違いなさそうです。

現在、日本に世界中のお金が集まっているのです。単に、それが株に集まっていないだけなのです。これで、どうして危機ということになるのでしょう?

ちなみに、韓国の場合は、急速に外国資本が国外へ逃げています。国内の外国資本が逃げることで、ウォン安株安に歯止めがかからず、かといって、外国からお金を借りることもままなりません。だから、危機なのです。

それに対して、超低金利にもかかわらず、日本円が買われ続けているのです。本来ならば一番運用益が見込めない通貨のはずの円が最も買われているのです。

これのどこか危機なのでしょう?

含み損とか、輸出企業への打撃とか、マイナス要因がないとは言いませんが、世界中で最も資金繰りがいい国が危機だったら、世界中のすべての国が破滅的な状況にあることになります。

ちなみに、今は一時避難的に現金化が急がれていますが、遅かれ早かれいずれは現金が投資に向けられるようになります。現金は、流通して初めてその価値が発揮されるのであって、どんなに額面が大きくても物流に活かされなければ、全く意味をなさないからです。

そんな時に、最も現金を持っている人たちに必要とされる商品を提供できる企業、すなわち、確かな技術力を持った企業の株が買われて行くのだと思います。

あ~~~、また話題が逸れてしまった。

というか、このブログ、山奥暮らしの日々がメインテーマなんだけどな・・・まあ、こんな時でないと、こんな話題取り上げないので、しばしご辛抱を・・・・

個人的には、子育てが今一番面白いです。


                       ・・・・・・・・・・今日の徒然でした。


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家主:奥の家♂
1999年7月5日に四国に上陸しました。
巷では、ノストラダムスの大予言で恐怖の大王だの、終末がどうのこうの・・・と話題になっていた、あの月です。
そんな時、リトルカブに乗って、四国に移住の地を求めて彷徨う旅を始めました。

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